Auswirkungen der Umsatzsteuersenkung auf Gewerbemietverhältnisse

Dr. Anneke Flatow,
Dr. Sophia Schwemmer,
Matthias Caspar-Bours
July 27, 2020

Durch das „Zweite Corona-Steuerhilfegesetz“ werden zeitlich befristet vom 1. Juli 2020 bis 31. Dezember 2020 die Umsatzsteuersätze von 19% auf 16% und von 7% auf 5% gesenkt. Die in dem begleitenden BMF-Schreiben vom 30. Juni 2020 enthaltene, zeitlich auf einen Monat befristete Nichtbeanstandungsregelung für Abrechnungen im zwischenunternehmerischen Leistungsaustausch läuft am 31. Juli 2020 aus. Auch Vermieter und Mieter von unter Verzicht auf die Steuerbefreiung vermieteten Gewerbeimmobilien müssen die Umsatzsteuersenkung also spätestens bis zum 31. Juli 2020 umsetzen. Mietverträge und/oder sog. Dauerrechnungen sollten angepasst und korrigiert werden.

Umsatzsteuerpflichtige Gewerbemieten für Juli bis Dezember 2020 unterfallen dem reduzierten Steuersatz

Die Steuer entsteht grundsätzlich mit Ausführung der Leistung mit dem zu diesem Zeitpunkt geltenden Steuersatz. Für die Monate Juli bis Dezember 2020 wird daher bei Mietverträgen, in denen gemäß § 9 Abs. 2 UStG zur Umsatzsteuer optiert wurde, nur Umsatzsteuer in Höhe von 16% auf die Miete sowie Betriebskostenvorauszahlungen und -pauschalen fällig. Dies gilt unabhängig von der mietvertraglichen Regelung.

Auswirkungen auf die vertraglich geschuldete Miete

Ob sich auch die geschuldeten Mietzahlungen durch die Änderung der Umsatzsteuersätze der Höhe nach ändern, hängt hingegen von der jeweiligen vertraglichen Regelung ab und ist grundsätzlich durch Auslegung zu ermitteln. Entscheidend ist, wie die Preisabrede und die Ausübung der Option formuliert sind.

Wurde eine Nettomiete „zzgl. gesetzlicher Umsatzsteuer“, ggf. auch mit dem Zusatz „in Höhe von (derzeit) 19%“ vereinbart, so dürfte dies als Verweis auf den jeweils gesetzlich geltenden Steuersatz zu verstehen sein, so dass der Mieter automatisch nur die reduzierte Bruttomiete schuldet.

Nicht so eindeutig ist dies hingegen, wenn der Mietvertrag einen Nettomietpreis „zzgl. 19% Umsatzsteuer“ ausweist oder eine Bruttomiete (ohne Ausweis von Umsatzsteuer) vereinbart ist. Nach dem Wortlaut der Regelungen müsste der Gewerbemieter zunächst eine Vertragsanpassung mit dem Vermieter vereinbaren, bevor er eine geringere Miete zahlen kann. Gelingt dies nicht, hilft dem Gewerbemieter bei derartigen Klauseln aber zumeist eine ergänzende Vertragsauslegung oder § 29 Abs. 2 UStG, der einen Anspruch auf Ausgleich der steuerlichen Mehr- oder Minderbelastung für Verträge vorsieht, die mindestens vier Monate vor Inkrafttreten der Steuersatzänderung geschlossen wurden. Es sind folgende Fälle zu unterscheiden:

  1. Nettopreis + 19%: Ist ein Nettopreis mit fester Umsatzsteuer vereinbart, dürfte sich im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung ergeben, dass der jeweilige gesetzliche Umsatzsteuersatz geschuldet ist und keinem Vertragsteil ein Vor- oder Nachteil dadurch entstehen soll, dass ein nicht mehr geltender Umsatzsteuersatz vertraglich vereinbart wurde.
  2. Festpreis: Ist ausnahmsweise ausdrücklich ein Festpreis als Miete vereinbart oder ergeben sich aus der vertraglichen Vereinbarung Anhaltspunkte dafür, dass nach dem Willen der Parteien eine Umsatzsteuerveränderung kein Grund für eine Änderung der Miethöhe sein soll, dann bleibt die geschuldete Miete auch in dem Zeitraum von Juli bis Dezember 2020 unverändert. Der Mieter hat auch keinen gesetzlichen Ausgleichsanspruch, weil die Parteien etwas anderes vereinbart haben, § 29 Abs. 1 Satz 2 UStG.
  3. Bruttopreis, Mietvertrag vor dem 1. März 2020 geschlossen: Ist dagegen nur eine Miete ohne separaten Ausweis der Umsatzsteuer vereinbart, gehört dazu auch die Umsatzsteuer als unselbständiger Teil des zu zahlenden Entgelts. Bei dieser grundsätzlich gegebenen Bruttopreisabrede ist § 29 Abs. 2 UStG anwendbar, wenn der Mietvertrag spätestens am 29. Februar 2020 geschlossen war. Der Mieter kann dann von dem Vermieter den Ausgleich der vollen Minderbelastung in Höhe von 3% verlangen.
  4. Bruttopreis, Mietvertrag nach dem 29. Februar 2020 geschlossen: In diesem Fall ist § 29 Abs. 2 UStG nicht anwendbar, im Einzelfall kann ggf. eine ergänzende Vertragsauslegung helfen. Das LG Wuppertal hat in einem ähnlich gelagerten Fall entschieden, dass der Leistende lediglich den ermäßigten Steuersatz in Rechnung stellen dürfe.

Anpassung der Rechnungen

Der Vermieter ist nach § 14 Abs. 2 Nr. 2 und § 14a UStG verpflichtet, über die Vermietungsleistungen, die nach dem 30. Juni 2020 ausgeführt werden, Rechnungen zu erteilen, in denen die Umsatzsteuer mit dem befristet geltenden Umsatzsteuersatz von 16% Prozent ausgewiesen ist.

In der Regel werden von den Vermietern Dauermietrechnungen ausgestellt. Für den Zeitraum vom 1. Juli bis 31. Dezember 2020 ist dann eine neue Dauerrechnung erforderlich. Sie kann entweder auf diesen Zeitraum befristet werden, so dass ab dem 1. Januar 2021 automatisch wieder die alte, unbefristete Dauerrechnung mit 19% Umsatzsteuer Geltung erhält. Oder die Rechnung wird ohne Befristung ausgestellt, falls z.B. eine eventuelle Verlängerung der Umsatzsteuersenkung miterfasst werden soll; dann muss aber eine weitere Dauerrechnung ausgestellt werden, wenn wieder der Umsatzsteuersatz von 19% gilt.

Oftmals dient auch der Mietvertrag selbst als Dauerrechnung, sofern er für Zwecke des Vorsteuerabzugs des Mieters nach § 15 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 UStG alle nach § 14 Abs. 4 UStG erforderlichen Pflichtangaben enthält. Dann ist der Vertrag an den reduzierten Steuersatz anzupassen. Dafür ist kein neuer Mietvertrag erforderlich, ausreichend sind ergänzende Unterlagen, die unter Bezug auf den Vertrag die Bemessungsgrundlage, den neuen Steuersatz und Steuerbetrag ausweisen.

Wir empfehlen, die entsprechende Vertragsanpassung vorsorglich unter Wahrung der Schriftform vorzunehmen, um bei einem auf über ein Jahr befristeten Vertrag keinen Formverstoß und damit die ordentliche Kündbarkeit nach § 550 BGB zu riskieren. Zwar bedarf nach der Rechtsprechung des BGH eine nachträgliche Herabsetzung des Mietzinses dann nicht der Schriftform, wenn ihre Geltungsdauer ein Jahr nicht übersteigt, aber es ist ja nicht ausgeschlossen, dass die Umsatzsteuerreduzierung verlängert wird.

Folgen überhöht ausgewiesener Umsatzsteuer

Wird keine Korrektur der Rechnungen vorgenommen, belastet dies eine der Vertragsparteien:

Der Vermieter schuldet die überhöht ausgewiesene Umsatzsteuer nach § 14c Abs. 1 UStG (unrichtiger Steuerausweis), unabhängig davon, ob der Mieter ihm diesen Mehrbetrag zivilrechtlich schuldet. Er muss also die 19% Umsatzsteuer auch dann an das Finanzamt abführen, wenn der Mieter nur 16% bezahlt hat.

Ist der Mieter vorsteuerabzugsberechtigt, steht ihm als Vorsteuer lediglich der gesetzlich geschuldete Betrag in Höhe von 16% der Nettomiete zu, da es sich bei dem unrichtigen Steuerbetrag um keine gesetzlich geschuldete Steuer im Sinne des § 15 UStG handelt (vgl. Abschnitt 15.2 Abs. 1 Sätze 1 bis 3 UStAE). Für nicht zum Vorsteuerabzug berechtigte Mieter stellt die Umsatzsteuer sowieso eine tatsächliche wirtschaftliche Belastung dar. Zahlt der Mieter daher die zu hoch ausgewiesene Umsatzsteuer, gehen die 3% zu seinen Lasten.

Nach dem begleitenden BMF-Schreiben vom 30. Juni 2020 gilt eine Umstellungsfrist von einem Monat: Rechnungen mit einem zu hohen Steuerausweis für Vermietungsleistungen, die im Juli 2020 an einen anderen Unternehmer erbracht werden, werden nicht beanstandet und der Mieter darf die ausgewiesene Steuer in voller Höhe als Vorsteuer abziehen.

Sollten für Leistungen ab dem 1. August 2020 noch Verträge bzw. Dauerrechnungen mit 19% gelten, empfiehlt sich daher grundsätzlich eine – auch rückwirkend mögliche – Korrektur der zu hoch ausgewiesenen Umsatzsteuer.

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